【住宅ローン徹底比較】変動金利 vs 固定金利！あなたに合うのはどっち？後悔しないための選び方とリスク対策を住宅のプロが解説

2026年5月19日 2026年5月19日

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こんにちは！段栄ホームです。

マイホームという一生に一度の大きなお買い物を目の前にして、多くの方が一番に頭を悩ませるのが「住宅ローン」の選択です。特に最近は、ニュースでも「金利のある世界へ」といった言葉が飛び交い、日本の金利動向に関する報道が増えています。そのため、お客様からも「変動金利と固定金利、結局どちらを選べばいいの？」「今から借りるならどっちが損をしない？」という切実なご相談を非常に多くいただくようになりました。

「少しでも毎月の支払いを安く抑えたい」と思う一方で、「将来金利が上がって、返済が苦しくなったらどうしよう……」という不安を抱えるのは、ごく自然なことです。インターネットやSNSを開けば、「絶対に変動金利がお得！」「いや、今は固定金利で安心を買うべきだ！」と真逆の意見が溢れており、余計に迷ってしまう方も少なくありません。

結論から申し上げますと、住宅ローンに「誰にとっても絶対的な正解」というものはありません。 大切なのは、世間のトレンドではなく、「ご自身のご家族のライフプランや家計の体力にどちらが合っているか」を見極めることです。

この記事では、変動金利と固定金利のそれぞれの仕組み、メリット・デメリット、さらには金利上昇時の隠れたリスクや、判断のためのセルフチェックリストまで徹底的に解説します。この記事を読めば、ご自身がどちらの金利を選ぶべきかの基準がすっきりと見えてくるはずです。ぜひ最後までお読みください！

1. 住宅ローンの基本：主な金利タイプは3種類

まず前提として、日本の住宅ローンには大きく分けて3つの金利タイプが存在します。

変動金利型
世の中の景気や金融情勢に合わせて、定期的に金利が見直されるタイプです。
全期間固定金利型
借り入れたときから完済する（例えば35年後）まで、金利が一切変わらないタイプです。代表的なものに、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」などがあります。
固定金利期間選択型
「当初3年」「当初10年」など、あらかじめ決めた一定期間だけ金利を固定し、その期間が終了した後に、再び変動金利か固定金利かを選ぶタイプです。

今回は、多くの方が最終的に二者択一で迷われる「変動金利」と「全期間固定金利（以下、固定金利）」の2つに絞って、深く掘り下げていきましょう。

2. 変動金利の深い仕組みとメリット・デメリット

現在、住宅ローンを組む方の7割〜8割近くが選んでいると言われるのが「変動金利」です。まずはその圧倒的な人気の理由と、裏側に隠されたリスクについて正しく知っておきましょう。

① 変動金利のメリット：最大の魅力は「初期コストの安さ」

変動金利を選ぶ最大のメリットは、何と言っても「スタート時の金利が圧倒的に低いこと」です。

現在、多くの金融機関が激しいシェア競争を繰り広げており、ネット銀行や地方銀行の優遇金利を利用すると、年利0.3%〜0.5%前後という非常に低い金利で借り入れができるケースがあります。

金利が低いということは、当然、毎月の返済額を最小限に抑えられるということです。毎月の固定費が安くなれば、その分を日々の生活費、お子様の教育費、趣味や旅行、あるいは将来のための貯蓄に回すことができます。また、同じ年収であれば、固定金利に比べて変動金利の方が「借入可能額（銀行が貸してくれる上限額）」が高くなる傾向があるため、予算の選択肢を広げやすいというメリットもあります。

② 変動金利のデメリット：金利上昇リスクと「2つの重要なルール」

変動金利の唯一にして最大のデメリットは、「将来、世の中の金利が上がったときに、自分の返済額も増えてしまうリスク」です。

多くの銀行の変動金利ローンには、金利が急激に上がった際にお客様がいきなり生活破綻しないよう、以下の「5年ルール」と「125%ルール」という緩衝材のような仕組みが設けられています。（※一部のネット銀行など、このルールがない金融機関もあるため注意が必要です）

5年ルールとは？
世の中の金利がどれだけ上昇しても、「毎月の返済額自体は5年間変更しない」というルールです。金利の見直しは半年に一度行われますが、それが実際の支払額に反映されるのは5年ごとになります。
125%ルールとは？
5年が経過し、6年目に毎月の返済額が見直される際、「新しい返済額は、それまでの返済額の1.25倍（125%）までしか上げてはいけない」という上限ルールです。例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、どんなに金利が暴騰していても、次の5年間の返済額は最大でも12万5,000円までしか上がりません。

ここが落とし穴！「未払利息（みばらいりそく）」のリスク

「5年ルールと125%ルールがあるなら安心だ」と思われたかもしれませんが、ここに大きな落とし穴があります。

毎月の返済額が「1.25倍までしか上がらない」というのは、「免除された」わけではなく「支払いを先送りにしているだけ」なのです。

住宅ローンの毎月の返済額は、「元金の返済」と「利息の支払い」の内訳で成り立っています。金利が急激に上がると、毎月の返済額（例：10万円）のうち、利息の占める割合がどんどん増えていきます。最悪の場合、金利が上がりすぎると「毎月の返済額（10万円）よりも、その月の利息（12万円）の方が高くなる」という現象が起きます。

この、支払いきれなかった2万円のことを「未払利息」と呼びます。未払利息が発生すると、毎月お金を払っているのに元金が1円も減らないばかりか、借金がどんどん膨らんでいき、最終的なローンの完済期日（35年目など）に、一括で数百万円の請求が来てしまうというリスクがあるのです。

変動金利が向いているのはこんな人！

将来、金利が上がった際にも対応できる「資金的なゆとり」がある方
（手元にまとまった貯蓄がある、または夫婦共働きで世帯収入を増やせる見込みがあるなど）
借入金額が比較的少ない、または返済期間が短い方
（元金が小さければ、金利が上がったときの影響も少なくて済みます）
将来的に「繰上返済」を積極的に行う予定がある方
世の中の経済ニュースや金利の動きを定期的にチェックするのが苦にならない方

3. 固定金利の深い仕組みとメリット・デメリット

続いて、安心・安全の代名詞である「固定金利（全期間固定金利）」について解説します。

① 固定金利のメリット：最大の魅力は「究極の安心感」と「計画性の高さ」

固定金利を選ぶ最大のメリットは、何と言っても「完済まで毎月の返済額が1円も変わらないという絶対的な安心感」です。

これから35年という長い歳月の間には、世の中の景気が良くなることもあれば、悪くなることもあります。インフレが起きて金利が大きく跳ね上がることもあるかもしれません。しかし、固定金利で契約していれば、世の中がどうなろうとも、あなた自身の住宅ローンの金利は最初のまま変わりません。

毎月の支出が完全に固定されるため、将来のライフプランが非常に立てやすくなります。

「子どもが高校・大学に進学する時期に、いくら教育費がかかるか」「老後のための貯蓄を毎月いくら残せるか」といった家計の計算が、何十年先まで狂うことなく見通せるのは、大きな精神的安定につながります。夜、金利のニュースを見てハラハラする必要は一切ありません。

② 固定金利のデメリット：初期の返済額が高く、低金利の恩恵を受けられない

固定金利のデメリットは、「変動金利に比べて、スタート時の金利が高く設定されていること」です。

一般的に、固定金利は変動金利よりも1%以上高く設定されていることが多く、例えば変動金利が0.5%のときに固定金利は1.5%〜1.8%程度になるケースが主流です。

金利が1%違うと、月々の返済額にはどれくらいの差が出るのでしょうか？

簡単な目安を見てみましょう。

【3,500万円を35年返済で借りた場合の比較（元利均等・ボーナス払いなし）】

変動金利（年0.5%の場合）： 毎月返済額約90,800円／総返済額約3,815万円

固定金利（年1.8%の場合）： 毎月返済額約112,400円／総返済額約4,720万円

毎月の差額は約21,600円、35年間の総返済額の差は約905万円にも上ります。

もし将来、世の中の金利が全く上がらずにずっと低金利のまま推移した場合、固定金利を選んだ人は「安心料」として、変動金利を選んだ人よりも数百万円から一千万円近く多くのお金を支払うことになります。また、毎月の返済額が高くなるため、購入できる物件の予算を下げざるを得ない場合があることもデメリットです。

固定金利が向いているのはこんな人！

金利の変動にハラハラせず、毎月「安心」して生活していきたい方
家計の管理をシンプルにし、将来の支出をカチッと確定させておきたい方
お子様がまだ小さく、これから確実に教育費が増えていくご家庭
現在の収入が安定しており、あえてリスクを取ってまで返済額を削る必要がない方

4. 2つの金利を徹底比較（一覧表）

ここで一度、変動金利と固定金利の重要なポイントを表で整理してみましょう。

比較項目	変動金利	固定金利（全期間固定）
借入時の金利	非常に低い（年0.3%〜0.6%前後）	高め（年1.5%〜2.0%前後）
毎月の返済額	半年ごとの金利見直しで変動する	完済までずっと一定
総返済額	金利が上がらなければ最も安くなる	借入時に確定する
最大のリスク	金利上昇により返済額が増える（未払利息）	低金利が続いた場合、割高になる
金利変動時の影響	世の中の金利が上がると返済額が増える	世の中の金利が上がっても影響なし
おすすめの性格	リスクを理解し、資金に余裕がある人	とにかく安心を最優先したい人

5. どちらを選ぶべき？後悔しないための「5つの判断基準」

仕組みが分かったところで、「じゃあ、我が家はどちらを選べばいいの？」という疑問にお答えするため、プロの視点から5つのセルフチェック基準をご提案します。

チェック①：あなたの家計の「リスク許容度」はどれくらいか？

リスク許容度とは、一言で言えば「万が一、毎月の返済額が上がっても耐えられるか？」という家計の体力のことです。

例えば、毎月の返済額が今より1万〜2万円増えたとしても、「外食を少し減らせば大丈夫」「まだ共働きに切り替える余裕がある」「ボーナスや貯蓄から補填できる」というご家庭であれば、変動金利を選んで低金利の恩恵を受ける価値があります。

一方で、現在の時点ですでに家計がギリギリで、「これ以上1円でも返済額が増えたら生活が立ち行かなくなる」という場合は、迷わず固定金利を選ぶべきです。

チェック②：お子様の年齢と「教育費」のピークはいつか？

住宅ローンの返済期間である35年の間には、家族のライフステージが大きく変化します。特に重要なのが教育費です。

お子様がまだ小さく、これから高校・大学へと進学していく場合、10年後、15年後に大きな出費のピークを迎えます。もし、お子様が大学生になり一番お金がかかる時期に、住宅ローンの金利上昇が重なってしまったらどうでしょうか？家計はダブルパンチを受けてしまいます。

このような教育費の支出ピークが見えているご家庭は、固定金利で住居費を確定させておくか、あるいは「固定金利期間選択型」を使って、お子様が成人するまでの10年間〜15年間だけ金利を固定するという戦略が有効です。

チェック③：定年退職時の年齢と「ローン残高」のバランスは？

住宅ローンを何歳で完済する予定か、という点も重要な判断基準です。

例えば、30歳で35年ローンを組めば完済は65歳です。定年退職とほぼ同時にローンが終わるため、現役時代の安定した収入の中で返済をコントロールしやすいと言えます。この場合は、変動金利を選んで多少のリスクを取ることも選択肢に入ります。

しかし、40歳で35年ローンを組んだ場合、完済は75歳になります。60歳や65歳で定年退職を迎えた後、収入が下がった状態（年金暮らしなど）で、さらに10年間ローンを払い続けなければなりません。高齢になってからの金利上昇は現役時代よりも大きな致命傷になりかねないため、後半の返済にリスクを残さない固定金利の方が安全と言えます。

チェック④：住宅ローン控除（減税）をどう活用するか？

住宅ローンを組むと、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が控除される「住宅ローン控除」という非常に大きなお得制度を利用できます。

現在の住宅ローン控除の控除率は原則として「年末残高の0.7%」です。

ここで注目したいのは、「現在の変動金利（例：0.4%）は、住宅ローン控除の控除率（0.7%）よりも低い」という点です。つまり、変動金利で借りている期間は、支払う利息よりも税金で戻ってくる金額の方が多くなる、いわゆる「逆ザヤ」の状態が生まれるケースがあります。

この恩恵をフルに活かして、最初の13年間（控除期間）は変動金利で徹底的にコストを抑え、控除が終わったタイミングでまとまった繰上返済を行う、というのも賢い戦略の一つです。

チェック⑤：「ミックスローン」という中間的な選択肢も視野にあるか？

「どうしてもどちらか一方に決められない！」という方のために、「ミックスローン」という裏ワザのような借り方もあります。

これは、例えば3,500万円の借入のうち、「2,000万円は変動金利」「1,500万円は固定金利」というように、1本の住宅ローンの中で2つの金利タイプを半分ずつ、あるいはバランスを自由に決めて組み合わせる方法です。

金利が上がらなければ、変動金利の部分でしっかり得をする。
金利が上がってしまっても、固定金利の部分があるため、受けるダメージを半分に抑えられる。

まさに双方の「いいとこ取り」を狙ったリスク分散の手法です。ただし、銀行との契約が2本分になるため、契約にかかる諸費用（印紙代や事務手数料など）が少し高くなるというデメリットもありますので、トータルのコストを見極める必要があります。

まとめ：ネットの意見に惑わされず、段栄ホームと一緒に「我が家の正解」を見つけましょう

住宅ローンの「変動か、固定か」という問題は、単なるマネーゲームではありません。これからの30年、35年という長い時間を、あなたのご家族がどのように暮らし、どのように働き、どのようにお金を使っていくかという、「ライフプランそのもの」を映し出す鏡です。

ネット上で「変動金利が絶対に得」「固定金利にしないと危険」と声高に叫んでいる人たちは、あなたのご家庭の年間貯蓄額も、お子様の将来の夢も、定年退職の時期も知りません。

私たち段栄ホームは、ただ家という建物を建てる・売るだけでなく、お客様が鍵を受け取ってから30年後、50年後も、その家でずっと笑顔で、安心して暮らせることを一番大切に考えています。

「今の私たちの年収と貯蓄のペースなら、どちらの金利が安全？」

「具体的にどんな人生設計を立てれば、変動金利のリスクを回避できる？」

どんな小さな疑問でも構いません。まずは一度、段栄ホームへお気軽にご相談ください。

お金のプロとしての視点、そして地域密着で多くのご家族の暮らしを見守ってきた住まいのプロとしての視点から、あなたのご家族に心から納得していただける最適な資金計画を、一緒に丁寧につくり上げてまいります。

まずはホームページのお問い合わせフォーム、またはお電話にて、お気軽なご相談をお待ちしております！

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