【家づくりのリアル】「いくら借りられる？」ではなく「いくら返せる？」で考える、絶対に失敗しないマイホーム資金計画

2026年6月1日 2026年6月1日

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マイホームは人生で最大の買い物です。「いよいよ自分たちも家を建てるぞ！」とワクワクする反面、多くの頭をよぎるのが「お金」に対するリアルな不安ではないでしょうか。

ネットで検索すれば「年収の〇倍まで」「返済負担率は25％以下が目安」といった一般的な情報があふれています。しかし、それらはあくまで統計上の数字に過ぎません。大切なのは、固定のシミュレーションではなく、あなたのご家庭にとっての「リアルな返済計画」です。

今回は、私たち段栄ホームがこれまで多くのお客様の家づくりをお手伝いする中で培ってきたノウハウをもとに、建てた後も家族全員が笑顔で豊かに暮らすための資金計画の立て方を徹底解説します。

1. 銀行が言う「借りられる額」と、あなたが「返せる額」は全く違う

資金計画を始める際、多くの人が最初に陥るのが「銀行の事前審査で4,000万円までOKと言われたから、予算を4,000万円にしよう」という罠です。ここに大きな落とし穴があります。

【重要なポイント】

銀行が計算する「借りられる額」は、あなたの現在の年収や勤務先から機械的に算出された「貸し出せる限界の値」です。そこには、あなたのお子様の教育方針、趣味にかけるお金、家族旅行の頻度、外食の回数といった「理想のライフスタイル」は一切考慮されていません。

つまり、「借りられる額＝幸せに暮らせる額」ではないのです。

無理に限界までローンを組んでしまうと、念願のマイホームを手に入れた代わりに「毎月の返済に追われ、大好きな旅行や外食をすべて我慢する生活」になってしまいかねません。家づくりで本当に考えなければならないのは、今の暮らしの満足度を落とさずに、毎月いくらなら「楽に返せるか」という視点です。

そして、この「本当に返せる額」が明確になれば、新築一戸建てにこだわるべきなのか、あるいは「立地の良い中古マンションを購入してリノベーションする」といった他の選択肢も含めて検討すべきなのかという、一歩引いた冷静な判断もできるようになります。

2. リアルな返済計画を導き出す「3つのステップ」

では、自分たちにとっての「リアルな返済額」はどうやって計算すればいいのでしょうか。以下の3つのステップに沿って、家計の現実と向き合ってみましょう。

ステップ①：現在の家計の「見える化」と家賃との比較

まずは、今現在の「家賃」と「毎月の貯蓄額」を確認します。

現在の家賃：8万円
毎月の貯蓄：5万円

単純に合計すると「毎月13万円」を住居費に回せそうに見えますが、これをそのまま住宅ローンの返済額にするのは危険です。なぜなら、マイホーム（一戸建て・マンション問わず）を購入すると、賃貸生活ではかからなかった「固定資産税」や「将来のメンテナンス費（マンションの場合は管理費・修繕積立金）」が必ず発生するからです。

今の家計から、これらの維持費分（目安として毎月2万〜2.5万円ほど）を差し引いた金額が、実質的な「住宅ローン返済に回せる上限」になります。

ステップ②：未来のライフイベント（教育費・老後）を年表にする

家を建ててから10年後、15年後にお子様が高校や大学に進学する時期が、人生において最もお金がかかるタイミングです。

「ローンが始まった当初は夫婦共働きで余裕だったけれど、子どもが大きくなったら一気に家計が苦しくなった……」という事態を避けるため、20年〜30年先までの「家族の年齢」と「必要資金」を書き出したライフプラン年表を必ず作りましょう。車の買い替え時期や、家電の寿命などもあらかじめ組み込んでおくのがリアルな計画のコツです。

ステップ③：住宅ローン以外の「見えないコスト」を計算に入れる

マイホームを維持するためには、ローン返済以外に以下の3つの費用が定期的にかかります。

固定資産税・都市計画税（毎年：約10万〜15万円 ※地域や建物の規模による）
火災保険・地震保険料（5年ごとの更新費用） ※近年の制度改定により、火災保険・地震保険ともに最長「5年契約」が上限となっています。数年ごとにまとまった更新費用が発生することを予算に組み込んでおく必要があります。
将来の修繕積立金（10〜15年ごとの外壁・屋根・設備のメンテナンス用 ※マンションの場合は毎月の積立金）

これらを見落として予算ギリギリのローンを組んでしまうと、数年後に「こんなはずじゃなかった」と後悔することになります。毎月の返済額とは別に、月々1.5万円程度を「家の維持費」として別口座に積み立てておけるゆとりが理想です。

3. 「建てる時の金額」だけで選ぶと大損する？ライフサイクルコスト（LCC）の視点

資金計画において、もっとも見落とされがちなのが「ライフサイクルコスト（LCC）」という考え方です。これは、家を「建てる時の費用（初期費用）」だけでなく、「住んでから死ぬまでにかかる費用（光熱費やメンテナンス費）」までを含めた総合的なコストのことです。

ここで、初期費用を抑えた「一般的なローコスト住宅」と、私たちが推奨する「高気密・高断熱・高耐久な高性能住宅」の35年間のトータルコストをリアルに比較してみましょう。

【35年間のトータルコストシミュレーション】

コスト項目	A社（一般的なローコスト住宅）	段栄ホーム（高性能・高耐久住宅）
建築初期費用（借入額）	2,800万円	3,200万円（+400万円）
毎月の光熱費（平均）	約2.5万円 / 月	約1.2万円 / 月（▲1.3万円）
35年間の光熱費総額	約1,050万円	約504万円（▲546万円）
35年間のメンテナンス費	約400万円（10〜15年ごとに大規模改修）	約200万円（耐久性の高い素材を使用）
35年間のトータルコスト	4,250万円	3,904万円（約346万円お得！）

※試算は一例であり、借入条件やライフスタイルにより異なります。

いかがでしょうか。家を建てる瞬間の金額だけを見れば、A社の方が400万円安く見えます。しかし、35年間という長いスパンで「住んでからのリアルの生活」を計算すると、性能の高い家の方がトータルで346万円も安くなるという逆転現象が起こります。

これを毎月の支払いに換算して考えてみましょう。

「建築費が高くなった分、ローンの月々の返済額が1万円増えた」としても、「高い断熱性能のおかげで毎月の電気代が1.3万円安くなった」のであれば、毎月の実質的な生活費はむしろ3,000円安く抑えられることになります。

資金計画を立てる時は、目先の「建築価格」だけで一喜一憂せず、毎月の「ローン返済＋光熱費」のトータルバランスで考えることが、もっとも賢くリアルな選択です。

4. 住宅ローン選びで絶対にやってはいけない「3つのNG」

予算が決まり、いざ住宅ローンを選ぶという段階になっても油断は禁物です。ここでは、資金計画を破綻させかねない「3つのNG行為」をお伝えします。

NG①：「ボーナス払い」に頼りすぎる計画

景気の変動や会社の業績によって、ボーナスは減額されたり、最悪の場合はカットされたりするリスクが常にあります。「毎月の返済は少なめにして、ボーナスで帳尻を合わせよう」という計画は、今の時代非常にハイリスクです。住宅ローンは、原則として「毎月の基本給だけ」で無理なく返済できる額に設定しましょう。ボーナスは出たらラッキーと考え、貯蓄や繰り上げ返済、旅行などの楽しみに回すのが健全です。